Przedstawiciele centrów handlowych niejednokrotnie podkreślali, że najemcy przetrwali kryzys, wyszli na prostą i rozpoczęli etap zbierania sowitych zysków. Ci drudzy uskarżają się na niesprawiedliwe traktowanie uwidaczniane między innymi poprzez, ich zdaniem, kuriozalne warunki zawieranych umów. Czyja prawda jest prawdziwsza?
Autor: Paweł Makosz
Polska Rada Centrów Handlowych o minionym roku
Zdaniem Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) zarządcy galerii miniony rok mogą uznać za udany. Zgodnie z opublikowanym raportem, obroty najemców korzystających z ich przestrzeni były w tym okresie o ponad 11 proc. wyższe niż w 2019 roku. Odwiedzalność dużych punktów sprzedaży osiągnęła poziom 99 proc. tej, którą zaobserwowano w ostatnim przed pandemicznym roku. Ponadto, w styczniu 2023 roku obroty firm wynajmujących przestrzenie w centrach handlowych o 32 proc. przewyższyły te odnotowane w styczniu 2022 roku. Czy te dane są miarodajne? PRCH uważa, że tak. My podkreślamy, że nie odzwierciedlają one wysokości dochodów trafiających do portfeli najemców.
– Najnowsze dane pokazują mocną pozycję centrów handlowych, jako kanału sprzedaży detalicznej w Polsce. Wskazują również, że sytuacje z okresu pandemii nie była trwałym trendem, ale wynikiem epidemicznych ograniczeń w dostępnie do centrów handlowych. Po ich zniesieniu Polacy wrócili do wcześniejszych zwyczajów zakupowych, chętnie spędzają wolny czas w galeriach handlowych i robią tam zakupy – komentował Ryszard Kamiński, dyrektor komunikacji i PR Polskiej Rady Centrów Handlowych.
Nawet przy założeniu, że przedstawione dane świadczą o optymistycznym trendzie, nie powinniśmy dopuścić by zamazały one szerszy obraz sytuacji w branży. A niewątpliwie na jej kondycję nie wpływa pozytywnie ani obecny poziom inflacji, ani tempo rozwoju gospodarczego. Cierpią obydwie strony. Wymienione czynniki uderzają bowiem w koszty prowadzenia wszelkich działalności. W przypadku centrów handlowych szczególnie odczuwalny jest wzrost cen nośników energii. W tej sytuacji pomocnej dłoni do przedsiębiorców nie wyciągają prawodawcy.
– Branża mierzy się z wyzwaniami wynikającymi ze zmian w prawie energetycznym, za którymi idą problemy praktyczne, utrudnienia w rozliczeniach pomiędzy wynajmującymi i najemcami oraz potencjalne zagrożenie braków energii – dodaje Kamiński.
Polska Rada Centrów Handlowych zapewnia, że w dobie niepewnej sytuacji gospodarczej centra handlowe starają się dodatkowo inwestować w rozwiązania ograniczające wzrost kosztów. Są to m.in. technologie bezpośrednio generujące oszczędności w zużyciu energii, regulacyjne ogrzewanie, nowoczesne systemy wentylacyjne. Zauważalny jest wzrost liczby obiektów wykorzystujących energię z paneli fotowoltaicznych. Niewątpliwie rosnące koszty bywają uwzględniane w umowach z najemcami. I nie jest to nieuczciwa praktyka, jeżeli owe działanie jest transparentne i zgodne z prawem. To ostatnie, jednak coraz częściej budzi wątpliwość najemców.
Druga strona medalu – Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU)
Zdaniem Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług, którego jednym z zadań jest pilnowanie interesu zrzeszonych firm najmujących przestrzenie sprzedażowe, wiele wypada zmienić w relacjach między właścicielami i zarządcami centrów handlowych a najemcami.
– Powinny zostać wprowadzone wspólne dla obu stron prawa i obowiązki. Chciałabym zobaczyć to w możliwych do przewidzenia warunkach ekonomicznych, transparentnym, udokumentowanym rozliczaniu przenoszonych na najemców kosztów i opłat, na przykład marketingowych i eksploatacyjnych. Również w obniżaniu opłat za przerwy w sprzedaży i utrudnienia, w rezygnacji z rozliczeń w euro na rzecz złotówek oraz prawidłowym rozkładaniu ryzyka działalności na obie strony – stwierdziła Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Jej zdaniem priorytetowym jest, by “wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywana i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu.” Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne. Właściciele i zarządzający obiektami handlowymi zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Zdaniem ZPPHiU na koniec każdego roku oczekują oni jednak dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia.
Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę. Najemcy ponoszą opłaty za personel i biura zarządcy oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Obecnie muszą oni pokrywać także kary administracyjne, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia.
– Najemcy nie wytrzymają trwającej presji finansowej i będą musieli podejmować decyzje o zmianie struktury sprzedaży, co może całkowicie zmienić dotychczasowy obraz handlu detalicznego w Polsce. To nie czas na wysuwanie kolejnych żądań, takich jak opłata za obroty w internecie, ale na otwarty i konstruktywny dialog – podkreśliła Morbiato.
Jak wygląda sprawiedliwość?
Nie w każdym centrum handlowym w Polsce dochodzi do nieprawidłowości. Nie w każdym relacje między zarządcami a najmującymi są złe. Tam jednak, gdzie porozumienia brak, o sprawiedliwości decyduje sąd. Na jedno z orzeczeń, ze względu na jego przełomowość, warto zwrócić szczególną uwagę.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 marca 2023 roku uznał, że zarządca centrum handlowego faworyzował w sposób rzeczowo nieuzasadniony niektórych najemców. Koszty na nich przypadające były przenoszone na pozostałych użytkowników, co doprowadziło do sytuacji, w której część z nich płaciła za siebie oraz za konkurencję. W ramach wyroku, sąd przyznał poszkodowanemu najemcy 100 tys. PLN zwrotu od galerii, która dopuściła się niewłaściwych praktyk.
– Sąd Najwyższy w wyżej wymienionym wyroku uznał, że faworyzowanie kluczowych najemców kosztem innych jest czynem nieuczciwej konkurencji – podsumował adwokat dr Tomasz Henclewski z kancelarii Henclewski&Wyjatek.
Wspólne dobro interesów
Aktualnie za jedną z bardziej przyszłościowych strategii sprzedażowych uważa się omnichannel. Jej założeniem jest wielokanałowe docieranie do klienta, podczas którego każda z użytych ścieżek może mieć własne sposoby budowy ruchu, nakłady finansowe i marketingowe. Często także odrębną dostępność towaru i strategię cenową. Sprzedaż stacjonarna, również ta realizowana z użyciem przestrzeni należących do galerii handlowych, niewątpliwie jest jej częścią.
To pokazuje, że dla dobra wspólnych interesów potrzebny jest zdrowy konsensów. Nie wyobrażamy sobie centrów handlowych bez naszych ulubionych marek, odrealniona jest również myśl znalezienia tak znacznej liczby atrakcyjnych miejsc do przeniesienia wszystkich sklepów stacjonarnych poza galerie. Czyja prawda w tym konflikcie jest prawdziwsza? Chyba ta nawołująca do negocjacji, które mogłyby zakończyć się ustaleniem klarownych zasad.
Zdjęcie główne: (FOTO: licencja Creative Commons Attribution-Share Alike 4.0, autor: Kyle Polska)
Przeczytaj też: Grupa LPP opublikowała wyniki za 4Q 22/23. Na akcji spółki można było zarobić kilka tysięcy złotych
