Świat się zatrzymał dla wielu, a z pewnością dla galerii handlowych. Zgodnie z rozporządzeniem ministra, wszystkie obiekty są zamknięte w celu zapobiegania rozprzestrzeniania się wirusa. Co jednak z właścicielami butików i multibrandów, którzy płacą i płaczą?
W poniedziałkowy poranek nasza redakcja otrzymała list z dramatycznym wołaniem jednego z właścicieli butików o wsparcie w batalii z zarządcami galerii handlowych. Okazuje się, że zamknięcie obiektów handlowych powyżej 2000 metrów kwadratowych chroni nas konsumentów, ale nie najemców powierzchni.
Problem dotyka samych zarządców galerii handlowych. Ci- w zależności od podpisanej umowy z najemcą- pobierają część czynszu od obrotów. Jednak przy zamkniętych obiektach trudno mówić o jakichkolwiek dochodach. Zarządcy mają jeszcze inny problem: sami są uwikłani w zobowiązania kredytowe z bankami, które finansują ich działalność. Co więcej, brak klientów w dużych skupiskach utrzyma się o wiele dłużej a niżeli samo rozporządzenie rządu. Lęk przed zarażeniem utrzyma się w świadomości ludzi na miesiące. Odpowiedzialność wszystkich stron jest ogromna. Zarządcy galerii handlowych- jeśli nie wprowadzą ulg w czynszach- masowo mogą tracić ruch i najemców bankrutów. Z kolei wynajmujący będą zmuszeni zwolnić tysiące sprzedawców. Postanowiliśmy opublikować list naszego czytelnika w oryginale, aby w 100% oddać ducha sytuacji z jaką się mierzą handlowcy. Poniżej także wskazówki- także prawne- jak poradzić sobie w zaistniałej sytuacji.
“Mam na imię Piotr. Mam 35 lat i jestem małym przedsiębiorcą. Od nieco ponad 2 lat prowadzę sklep franczyzowy z odzieżą (problem dotyczy jednak większości sklepów różnych branż), który teraz jest zamknięty. Za marzec mam do zapłacenia ok. 27 tys. zł kosztów. W najlepszym razie uzyskam tylko 10 tys. zł wpływów. A dalej? Jeśli sklep nadal będzie zamknięty? zero wpływów, a wydatki praktycznie takie same!
Mam wynajęty lokal w małym centrum handlowym. Wyposażyłem go zgodnie z projektem mojego franczyzodawcy. Zatrudniłem pracowników. I zacząłem sprzedaż. Cały utarg przekazuję franczyzodawcy, bo sprzedaję jego towar. Ja dostaję z tego ok. 1/3. I z tego muszą pokryć wszystkie koszty prowadzenia sklepu, a są one wysokie.
Za sam najem lokalu muszę zapłacić prawie 12 tys. zł co miesiąc. W sklepie zatrudniam 4 osoby. Wypłaty, składki, inne rachunki to koszt łącznie ok. 29 tys. zł nie licząc VAT. Średnio w 2019 r. uzyskiwałem ok. 32 tys. zł prowizji od mojego franczyzobiorcy. Też bez VAT. Zostawało mi średnio 3,0 tys. zł. Akurat na skromne życie.
Teraz zastanawiam się, co dalej? Sklep zamknięty. Pewnie realnie do końca marca już więcej nic nie sprzedam więc prowizja za ten miesiąc wyniesie ok. 10 tys. zł. O ile mój franczyzodawca będzie w stanie to zapłacić. Ja muszę zapłacić 29 tys. zł. Z czego? A jeśli taka sytuacja potrwa dłużej?
Pdejmę próbę rozmów z wynajmującym, ale raczej jest oczywiste, jak to się skończy. Umowy nie mogę wypowiedzieć, bo jest zawarta na 5 lat. Jak nie będę płacił czynszu, wynajmujący może ją wypowiedzieć, ale muszę zapłacić karę umowną w wysokości 12 miesięcznego czynszu i opłat z VAT – razem ok. 177 tys. zł.
W zasadzie mam tylko jedno wyjście. Muszę od razu wypowiedzieć umowy moim sprzedawczyniom i rozważyć upadłość. Nie będę miał z czego żyć, podobnie moi pracownicy”.
Na to pytanie szukają odpowiedzi tysiące najemców, którzy wraz z zablokowaniem handlu stacjonarnego w większości obiektów, stracą płynność finansową. Pojawiło się kilka pomysłów, również w serwisie RetailNet. Oto one:
“Zdaniem ekspertów z act BSWW legal & tax, w tym zakresie możliwych jest kilka scenariuszy, w zależności od okoliczności i postanowień umowy najmu.
5 możliwych scenariuszy
1. Najemca skutecznie wykazuje siłę wyższą i nie płaci ani czynszu, ani żadnych innych opłat.
2. Najemca nie płaci czynszu, a opłaty eksploatacyjne uiszcza z uwagi na konieczność zabezpieczenia ciągłości funkcjonowania obiektu, ochrony zamkniętego sklepu najemcy, etc.
3. Najemca składa oświadczenie o obniżeniu czynszu na czas trwania ograniczeń wynikających z Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z powołaniem się na wady prawne lokalu (w przypadku, gdy lokal znajduje się w obiekcie handlowym o powierzchni powyżej 2000 mkw.).
4. Kombinacje powyższych (np. redukcje czynszu lub opłat, ograniczenia działalności itp.).
5. Żadne z powyższych – zależnie od okoliczności danej sytuacji.
Pamiętajmy, że w obiektach finansowanych zewnętrznie, zwłaszcza bankowo albo obligacyjnie, zwolnienie z czynszu/opłat wymaga zgody podmiotu finansującego (z uwagi na cesję) albo cesji zwrotnej.
Rekomendowane działania
• Analiza umów najmu w tym zakresie, w szczególności:
– pod kątem postanowień dotyczących siły wyższej.
– charakteru działalności Najemcy (powstaje zwłaszcza pytanie o sklepy sieciowe łączące dane rodzaje działalności oraz o sklepy, których działalność może okazać się kluczowa z punktu widzenia zapobiegania paniki i dostępu ludności do zasobów).
– pod kątem ewentualnych postanowień przewidujących brak zwolnienia Najemców z jakichkolwiek płatności w razie zamknięcia obiektu/lokalu z powodu niebezpieczeństwa sanitarnego, siły wyższej, itd.).
– pod kątem postanowień dotyczących odpowiedzialności z tytułu rękojmi w zakresie wad prawnych lokalu.
• Monitorowanie korespondencji od Najemców (zdarzają się już przypadki powoływania się na siłę wyższą przez Najemców nieobjętych zakazem prowadzenia działalności).
• Ustalenie rzeczywistego kręgu Najemców objętych zakazem (rozporządzenie odwołuje się do PKD oraz do kryteriów „przeważającej działalności”).
• Ustalenie od razu jednolitego podejścia do wszystkich Najemców objętych zakazem (jednolita praktyka).”
Pan Piotr, autor listu, sam wychodzi z inicjatywą i swoimi rozwiązaniami dla zaistniałej sytuacji:
” Gdyby czynsz zależał od poziomu sprzedaży, to może dałbym radę. W 2019 r. średnio czynsz i inne opłaty na rzecz wynajmującego stanowiły ok. 12% sprzedaży w moim sklepie. W marcu utarg wyniesie ok. 37 tys. zł, 12% od tego to 4,6 tys. zł – istotnie lepiej niż standardowe 12 tys. zł.
Zmniejszenie obciążeń związanych z czynszem, to niestety nie wszystko. Jakoś muszę zapłacić wynagrodzenia moim sprzedawcom. Gdybym mógł otrzymać na to jakąś dotację, moje sprzedawczynie miałyby szanse na minimalne dochody, nawet przy zamkniętym sklepie. Gdyby na początek była to po prostu pożyczka z możliwością częściowego jej umorzenia w przyszłości w zależności od moich zysków. Tylko od kogo mogę uzyskać taką pożyczkę? Żaden bank nie będzie chciał dziś ze mną rozmawiać, szczególnie jak usłyszy, że mój sklep jest zamknięty.
Właściciele sklepów powinni uzyskać odroczenie płatności składek na ZUS i podatków do czasu ponownego otwarcia sklepu.
Podsumowując liczymy na:
• Zmianę formy wyliczania czynszu dla wszystkich najemców w galeriach, powinien być proporcjonalny do poziomu sprzedaży;
• automatyczne przedłużenie umowy najmu o okres wstrzymania handlu w galeriach;
• odroczenie płatności rat kredytowych i podatku od nieruchomości dla właścicieli zamkniętych galerii handlowych; mieliby możliwość utrzymania najemców przez (j.w.) automatyczne przedłużenie umowy najmu o okres wstrzymania handlu w galeriach;
• pomoc umożliwiająca wypłacanie przynajmniej minimalnych wynagrodzeń w formie np. dotacji, gwarantowanej pożyczki z możliwością częściowego jej umorzenia w przyszłości w zależności od moich zysków (zamiast dodatkowych zasiłków na rosnącą armię bezrobotnych);
• odroczenie płatność składek na ZUS i podatków do czasu ponownego otwarcia sklepu
Bez takiego wsparcia właściciele sklepów (może poza spożywczymi czy aptekami, które na brak obrotu nie raczej nie mogą narzekać) nie mają szansy przetrwać tego kryzysu.“
Zapewne problemy ale i rozwiązania będą będą pojawiały się każdego dnia. Będziemy Was informowali o nich na bieżąco.
